Московский рынок коммерческой недвижимости сегодня - это прежде всего история про офисы и один доминирующий округ. Новое исследование вскрывает, где именно оседают брокерские комиссии и почему расклад сил в ближайшие годы начнёт меняться.

Кто и как делит пирог

Продажа офисов генерирует 81,1% всего потенциального объёма комиссий на рынке. Аренда добавляет ещё 14,9%. Коворкинги - скромные 4%. Картина однозначная: брокеры зарабатывают преимущественно на сделках купли-продажи, а не на операционной аренде.

Классические бизнес-центры при этом формируют 80,7% совокупных комиссий - альтернативные форматы пока остаются нишевой историей. Почти 88% комиссионных от продаж приходится на офисы классов А и А+. Премиальный сегмент кормит рынок.

ЦАО - недостижимый лидер

Центральный административный округ концентрирует 12,6 млрд рублей потенциальных комиссий. Это 51,6% всего московского объёма - больше, чем Северный, Северо-Западный и Западный округа вместе. Доминирование абсолютное.

Но аналитики предупреждают: до 2030 года за пределами центра планируется активный ввод новых бизнес-центров. Децентрализация рынка - не прогноз, а уже начавшийся процесс. Вопрос только в скорости.

Условия игры: комиссии и барьеры

Интересный разрыв между продажами и арендой. В сегменте аренды 30% офисов выставляются вовсе без вознаграждения для брокера - собственники экономят или продвигают объекты напрямую. В продажах таких лотов лишь 3,8%. Максимальная зафиксированная комиссия при аренде достигла 243% месячной ставки. При продаже рекорд - 5% от стоимости объекта.

• На рынке работают около 170-180 агентств коммерческой недвижимости
• Устойчивые позиции удерживают только 30-40 компаний
• Девелоперы всё активнее создают собственные брокерские подразделения - конкуренция растёт изнутри
• Ближайший тренд - смещение спроса в сторону небольших офисов площадью 50-250 кв. м

Что это значит для рынка

Концентрация денег в одном округе и в одном формате - сигнал одновременно о зрелости рынка и его уязвимости. Пока ЦАО держит половину комиссий, любое изменение деловой активности в центре бьёт по всему брокерскому сообществу. Появление девелоперских брокеров внутри самих застройщиков давит на независимых игроков снизу. А малый офисный формат, набирающий популярность, требует совершенно другой операционной модели - больше сделок, меньше чек.

Рынок не стоит на месте. Он перестраивается - тихо, но уверенно.